כיצד השתנתה היכולת לרכוש דירה בישראל בעשור האחרון?

מאת: יובל אביגדור, בר הודיש, מאיה מילר ובר וייס

צילום: Kevin Utting CC BY 2.0

צילום: Kevin Utting
CC 2.0

זה קרוב לעשור יש עלייה ניכרת במחירי הדיור בישראל. משנת 2007 ועד 2013 עלו מחירי הדירות ב-85.8%, לעומת ירידה של 12.4% בשנים 2000–2006.[1] מקובל לטעון שהעלייה במחירי הדיור יצרה מציאות בלתי אפשרית למשקי הבית המנסים לרכוש דירה. טיעון זה כמעט מובן מאליו בשיח החברתי-כלכלי בישראל, שהלך והתעצם מאז המחאה החברתית ב-2011. במחקרנו במסגרת התוכנית לכלכלנים חברתיים ביקשנו לבחון טיעון זה ולפתח מודל שיעריך הערכה מהימנה את המגמות בנשיגות הדיור (housing affordability) בישראל, דהיינו את השינוי ביכולת של משקי בית לרכוש דירה בתנאי השוק. הבנה עמוקה של מגמות אלו, הן ברמה הארצית והן בפילוח גיאוגרפי וחברתי-כלכלי, הכרחית לשם גיבוש מדיניות יעילה שתשפר את נשיגות הדיור בקרב שכבות חברתיות-כלכליות מסוימות ותתמודד עם האי-שוויון בחלוקת העושר, הנובע גם משוק הדיור. מסקנות המחקר מפתיעות ומלמדות על יציבות ואף על שיפור בנשיגות הדיור ברמה הארצית, למרות עלייה במחירי הדיור. שיעורי הריבית הנמוכים בשנים האחרונות השפיעו השפעה ניכרת על מידת הנשיגות והיו גורם מקזז לעלייה במחירי הדיור. לצד זאת, המודל שפיתחנו מאפשר לזהות פערים ניכרים בנשיגות הדיור בין אזורים גיאוגרפיים ובין עשירונים.

לניתוח מגמות בנשיגות הדיור שני חלקים עיקריים: ראשית, כיצד השתנתה היכולת של משקי בית להשיג את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה; ושנית, כיצד השתנתה היכולת של משקי בית לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא, ובפרט לבחון מהו החלק היחסי של ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה. שני היבטים אלו מרכיבים את התמונה המלאה של נשיגות הדיור. נוסף על כך, כדי לבחון את הקשר בין דיור לאי-שוויון יש לנתח מגמות אלו מתוך פילוח לעשירונים ולאזורים גיאוגרפיים. במחקרנו ביקשנו להתמקד במגמות השינוי בשיעור ההחזר החודשי מכיוון שניתוח זה טרם קיבל התייחסות מעמיקה במחקר הכלכלי למרות חשיבותו בהערכת נשיגות הדיור ובגיבוש מדיניות בנושא.

אף שלמחירי הדיור השפעה ניכרת על מידת הנשיגות ישנם עוד מרכיבים חשובים שיש להביאם בחשבון כשמודדים את נשיגות הדיור באופן מדויק. המודל שיצרנו משקלל את הגורמים העיקריים המשפיעים על ההחזר החודשי, והוא משלב היבטים שבהם התמקדו המדדים המרכזיים הקיימים: השפעת הריבית למשכנתאות (מדד אלרוב), בחינת ההכנסות ברמת משקי בית (מדד בנק ישראל) והיבט צבירת ההון (משרד הבינוי והשיכון).[2] לצורך בניית המודל השתמשנו בנתוני הלמ"ס על מחירי הדיור במחוזות השונים בישראל בשנים 2003–2014 ובנתוני ההכנסה הפנויה של משקי הבית באותן שנים.[3] בחרנו להשתמש בהכנסתם של משקי הבית ולא בנתוני השכר הממוצע במשק ליחידים, משום שרכישת דירה נעשית בדרך כלל על ידי משק בית ולא על ידי יחידים. יש לציין שבשל כניסתם של מפרנסים שניים לשוק העבודה במשקי בית רבים הייתה העלייה בהכנסת משקי הבית מהירה יותר מהעלייה בשכר הממוצע.

לשם חישוב ההחזר החודשי השתמשנו בנתוני הריבית למשכנתאות שמפרסם בנק ישראל.[4] כדי לאמוד את היקף המשכנתא וגובה ההחזר החודשי השתמשנו במשך המשכנתא הממוצע ובמגבלת המינוף של בנק ישראל (LTV). לפי מגבלת המינוף, העומדת כיום על 70%, כדי לקבל משכנתא לרכישת דירה ראשונה נדרש הון עצמי של לפחות 30% מערך הנכס.[5] לשם הערכת התוצאות הסתמכנו על הספרות שמגדירה החזר חודשי של עד 30% מההכנסה הפנויה כנשיגות גבוהה, החזר חודשי של 30%–50% מההכנסה הפנויה כנשיגות בינונית, והחזר חודשי של יותר מ-50% מההכנסה הפנויה כנשיגות נמוכה.[6] אם כן, המודל הוא כדלקמן:

capture  A– שיעור ההחזר החודשי; P  – מחירי הדיור הנומינליים; LTV – מגבלת המינוף של 70%; D – מספר החודשים הממוצע לתשלום משכנתא (240);[7] I – ההכנסה הפנויה החציונית של משקי הבית;[8] R הינו ממוצע משוקלל של הריבית המשתנה והקבועה.

התמקדות המודל בריבית למשכנתאות ובהכנסה הפנויה של משקי הבית חשפה תמונה שונה למדי מזו המצטיירת מעליית מחירי הדיור. תוצאות המחקר מראות שנשיגות הדיור בישראל נותרה יציבה ואף עלתה מעט בתקופה הנבדקת (2003–2014). הגורמים העיקריים לכך הם הירידה הניכרת בשיעור הריבית לצד עלייה בהכנסת משקי הבית, שכמו שאפשר לראות בתרשים 1, הייתה מהירה יותר מהעלייה בשכר הממוצע במשק. אלו היו גורמים ממתנים לירידה בנשיגות הצפויה מעליית מחירי הדיור.

תרשים 1: מגמות בשכר אל מול הכנסות משקי הבית, 1998–2014

%d7%a0%d7%a9%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa1

כמו שאפשר לראות בתרשים 2, נשיגות הדיור נותרה יציבה ברמה הארצית, והיא מצויה בטווח הבינוני במשך כל תקופת הבדיקה. בשנת 2014 היה ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא לדירה כ-39% מההכנסה הפנויה החציונית של משקי הבית.

תרשים 2: נשיגות הדיור בחתך ארצי, 2003–2014

%d7%a0%d7%a9%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa2

פילוח למחוזות ולעשירונים, המביא בחשבון הן את פערי מחירי הדירות והן את פערי ההכנסות בין הערים, מעלה תמונה מורכבת יותר, המוצגת בלוח 1. הניתוח הגיאוגרפי מראה שבזמן שברמה הארצית הנשיגות עלתה, בתל אביב ובירושלים חלה הרעה בנשיגות של משקי הבית. לעומת זאת, בחיפה ובקריות, וגם בשרון ובדרום הארץ, הנשיגות עלתה. על אף היציבות והשיפור המתון נותרו אזורים רבים ברמת נשיגות גבוהה לשני החמישונים העליונים בלבד, ומבין שלוש הערים הגדולות, חיפה בלבד נשיגה לעשירון השביעי ומעלה.

לוח 1: נשיגות הדיור לפי עשירוני הכנסה בערים הגדולות, 2014

%d7%a0%d7%a9%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa3

החישובים בלוח זה משתמשים בעשירוני הכנסה לפי מחוז, ולא בעשירוני ההכנסה הארציים, ובכך מביאים בחשבון גם את השונות במשכורות בין מחוז למחוז.

ניתוח לפי עשירוני הכנסה, המוצג בלוח 2, מראה כי בשנים 2003–2014 חל שיפור גדול יותר בנשיגות העשירונים התחתונים, ייתכן שעקב גידול בשיעור המשתתפים בשוק העבודה, שהיה גדול יותר בעשירונים אלו. למרות שיפור זה נותרה נשיגות עשירונים אלו נמוכה מאוד.

לוח 2: מגמת נשיגות הדיור לפי עשירוני הכנסה בחתך ארצי, 2003–2014

%d7%a0%d7%a9%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa4

עשינו גם כמה ניתוחי רגישות למודל, ואלו חשפו השפעה גדולה של הריבית למשכנתאות על נשיגות הדיור, כמוצג בלוח 3. שינוי קטן בשיעור הריבית למשכנתאות משפיע השפעה ניכרת על שיעור הנשיגות, ובפרט עלייה של כ-1.5% בשיעור הריבית תניע את עשירונים 7 ו-8 מנשיגות גבוהה לעבר נשיגות בינונית. שינוי בסביבת הריבית ישפיע גם על משקי בית שלקחו משכנתאות בעבר. אם תעלה הריבית, מגמה שאת תחילתה אפשר היה לצְפות לאחר סיום המחקר, אלו עלולים להתקשות לעמוד בהחזר החודשי אשר יהיה גבוה במידה ניכרת ויהיה חלק גדול יותר מהכנסתם הפנויה. עלייה של כ-1.5% בריבית המשכנתאות עלולה להביא את משקי הבית ממעמד הביניים אשר לקחו משכנתאות בתנאי השוק הנוכחי לקושי פיננסי ולאי-עמידה בהחזרים החודשיים.

לוח 3: השפעת הריבית על נשיגות הדיור לפי עשירונים, 2014

%d7%a0%d7%a9%d7%99%d7%92%d7%95%d7%aa5

בד בבד עם השינויים בהחזר החודשי, הובילה עליית מחירי הדיור גם לעלייה בהיקף ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא. עם זאת, לעלייה בהכנסת משקי הבית הייתה השפעה ממתנת על כך. לפיכך משך הזמן הנדרש למשק בית לצבור הון עצמי עלה במידה מתונה יותר מהעלייה במחירי הדיור. בעשירון 2, לדוגמה, התקצר משך הזמן הנדרש למשק בית לצבור הון עצמי, ככל הנראה עקב כניסת מפרנסים שניים לשוק העבודה. בעשירונים 6 ו-7, לעומת זאת, עלה מספר המשכורות הנחוצות לקבלת משכנתא בכ-20%. עם זאת, היכולת של משקי בית בעשירונים נמוכים לרכוש דירה מוגבלת למדי, ולכן לא ברור אם השיפור בהכנסתם מקרב אותם במידה ניכרת לרכישת דירה.

לסיכום, לפי תוצאות המחקר נשיגות הדיור בישראל היא בינונית ונותרה יציבה בעשור האחרון למרות עלייה דרמטית במחירי הדיור.[9] סביבת הריבית הנמוכה והעלייה בהכנסתם של משקי הבית קיזזו את העלייה במחירי הדיור. מצבם של העשירונים הנמוכים הוטב במקצת, אך הם עדיין נמצאים בנשיגות דיור נמוכה. מצב הנשיגות במחוזות תל אביב וירושלים הורע במידה ניכרת בתקופה הנבדקת, ורק העשירונים העליונים ידם משגת לרכוש בהם דירה. יש לשער ששינויים עתידיים בסביבת הריבית ישפיעו על נשיגות הדיור; עלייה בריבית תגדיל את ההחזר החודשי של רוכשי הדירה, ולפיכך תשפיע לרעה על נשיגות הדיור.

 

* המאמר נכתב בעקבות מיזם של יובל אביגדור, מאיה מילר, בר הודיש ובר וייס בהנחיית אלי גרשנקרוין במסגרת התוכנית לכלכלנים חברתיים. התוכנית, מבית המכללה החברתית-כלכלית וקרן ברל כצנלסון ובשיתוף מכון ון ליר בירושלים וקרן פרידריך אברט, פועלת להכשרת דור חדש של כלכלנים ומשרתי ציבור בישראל.

[1] הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 2014. פני החברה בישראל: דוח מס' 7: מבט על הערים הגדולות, ירושלים: למ"ס.

[2] בנק ישראל, 2014. "מחקר: נשיגות הדיור (housing affordability): היחס בין מחירי הדירות ושכר הדירה להכנסות באזורי הארץ, 2004 עד 2012", הודעה לעיתונות, 1.6.2014, www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/PressReleases/Pages/01-06-2014-ResearchRealEstate.aspx; מכון אלרוב לחקר הנדל"ן, 2015. "מדד יכולת רכישת דירה בישראל, ממצאי רבעון שלישי 2015",  http://alrov.tau.ac.il/wp-content/uploads/2016/06/Index_Summary_DB_2015-3.pdf; משרד הבינוי והשיכון, "לוח 5A: מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה": http://www.moch.gov.il/nituach_kalkali/meyda_artzi_veezori/Pages/luchot_anaf_habniya_bechatach_artzi_veezori.aspx.

[3] בשונה מהמדד של משרד הבינוי השיכון המשתמש בנתוני השכר הממוצע במשק.

[4] בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים: סקירות ודוחות, www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Survey/Pages/Default.aspx.

[5] בנק ישראל, 2014. "מגבלות למתן הלוואות לדיור (הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 329)", חוזר מס' ח-2426-06, www.boi.org.il/he/BankingSupervision/LettersAndCircularsSupervisorOfBanks/HozSup/2426.pdf.

[6] Mark Robinson, Grant M. Scobie and Brian Hallinan, 2006. “Affordability of Housing: Concepts, Measurement and Evidence,” New Zealand Treasury Working Paper 06/03, March, pp. 11—12; Mary Schwartz and Ellen Wilson, 2008. Who Can Afford to Live in a Home?: A Look at Data from the 2006 American Community Survey, US Census Bureau

[7] "איור 6: התקופה הסופית הממוצעת לפירעון של ביצועי ההלוואות למטרת מגורים", www.boi.org.il/he/NewsAndPublications/RegularPublications/DocLib4/BankingSystemAnnualReport/skira13/figure6.pdf .

[8] שינוי בשיטת מדידת ההכנסות של הלמ"ס בשנת 2012 מציג עלייה בהכנסות אשר גדולה במידה מסוימת מזו שהתרחשה באמת. לכן ייתכן שהשיפור בנשיגות שמצאנו במחקר היה פחות במידת מה מן המוצג במאמר.

[9] זאת, כאמור, מבלי להתייחס להון העצמי הדרוש, ובהיעדר מידע אמין על האופנים והאמצעים שבהם הציבור משיג הון זה.

הגיבו באמצעות הפייסבוק

תגובות

Share This:

השאירו תגובה

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*