השפעת הקמת כביש חוצה ישראל על מחירי נדל"ן למגורים: בחינת השפעה על פי מאפיינים חברתיים-כלכליים

iStock_000029489276_Full

 נועם ירון

עבודה זו בחנה את השפעת הקמת כביש חוצה ישראל (כביש 6) על מחירי הנדל"ן למגורים. שאלת המחקר היא: האם מחירי הדירות הקרובות לכביש 6 הושפעו מהקמתו יחסית למחירי דירות המרוחקות ממנו?

כשמנתחים את ההשפעה האפשרית של הקמת הכביש על מחירי הדירות לפי דגם כלכלי יש להניח שפוטנציאל השפעת בניית כביש 6 על מחירי הדיור ניכר ביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי גבוה, כגון כוכב יאיר, יותר מביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי נמוך, כגון אום אל-פחם, והציפייה היא ששני סוגי היישובים יושפעו לטובה. בדגם הכלכלי מובא בחשבון שביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי גבוה שיעור היוממות הוא גבוה הרבה יותר מביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי נמוך, כמו שאפשר לראות בתרשים 1.

תרשים 1: שיעור מועסקים מחוץ ליישוב המגורים, התפלגות על פי המדד החברתי-כלכלי

כביש 6 - תרשים 1

כדי לבנות את מאגר הנתונים, לכל רשות מקומית נמדד מרחק מהמחלף הפתוח הקרוב ביותר של כביש 6 בשנה נתונה. לכל עסקת נדל"ן למגורים (תצפית) בשנים 1991—2009 צורף מרחק ממחלף בכביש 6 על פי היישוב שבו היא ממוקמת, וגם מאפיינים סביבתיים נוספים. מחיר העסקה שימש בסיס לבדיקת ההשפעה של הקמתו של כביש 6 החל בשנת 2002. לצורך הבדיקה נבחרו מצד אחד היישובים הקרובים לכביש 6 (קבוצת הטיפול), ומן הצד האחר יישובים שמרוחקים ממנו, הדומים ליישובים בקבוצת הטיפול על פי השיטה המוכרת כ-propensity score matching. שיטה זו משקללת את התכונות של היישובים (רמת פריפריאליות, רמה חברתית-כלכלית, מספר מכוניות פרטיות לאלף תושבים, ומספר מקבלי דמי אבטלה לאלף תושבים) כדי להשוות בין יישובים דומים.

תוצאות המחקר מאשרות את השערת המחקר העיקרית, שביישובים שבהם יש שיעור גבוה של פרטים המועסקים מחוץ לעיר שיעור הגידול במחיר הדירה הוא פונקציה חיובית של המרחק ממחלף של כביש 6. משמע, בממוצע ככל שדירה הממוקמת ביישובים אלו קרובה יותר למחלף של כביש 6, כך גבוה יותר שיעור עליית מחירי הנדל"ן שאפשר לשייך לקרבה למחלף. בהתאמה, אפשר לראות מהתוצאות שעוצמת השינוי בתצפיות המרוחקות עד 10 קילומטר ממחלף גבוהה יותר מתצפיות המרוחקות 10–20 קילומטר ממחלף, ואלו גבוהות יותר מתצפיות המרוחקות 20–30 קילומטר ממחלף.

ללא התייחסות לשנת 2002 (שבה התוצאות היו גבוהות במידה ניכרת מהשנים שאחר כך), המקדמים שהתקבלו ברגרסיה הבוחנת את ההשפעה על שיעור שינוי מחירי הדיור בתצפיות הממוקמות עד 10 קילומטר ממחלף נעו בין 0.091 ל-0.148 (לאחר שיפור טיב הנתונים[1]). משמע, ביישובים הממוקמים עד 10 קילומטר מהכביש הקרבה למחלף של כביש 6 העלתה את מחירי הדיור בכ-10%–15%. ברגרסיה הבוחנת את ההשפעה על שיעור שינוי מחירי הדיור בתצפיות הממוקמות 10–20 קילומטר ממחלף נעו המקדמים של משתני הנגישות בין 0.014 ל-0.065 (לאחר שיפור טיב הנתונים). משמע, הקרבה למחלף של כביש 6 העלתה את מחירי הדיור ביישובים הממוקמים בין 10 ל-20 קילומטר מהכביש בכ-1.5%–6.5%.

במחקר נבחנה גם השפעת המעמד החברתי-כלכלי של היישובים על מגמות מסוימות בשינויי מחיר הדירה. במחקר שעשה דורון סייג[2] נבדק הקשר בין כמה משתנים – ובכללם הרמה החברתית-כלכלית של היישוב ונגישות, המיוצגת על ידי רמת הפריפריאליות של היישוב – למחירי הדירות ביישוב. שני מדדים אלו, הרמה החברתית-כלכלית (הרמות מדורגות מ-1, רמה נמוכה ביותר, עד 10, שהיא הרמה הגבוהה ביותר) ורמת הפריפריאליות (המודדת קרבה למרכז, ומדרגת יישובים מ-1, רמה נמוכה ביותר, עד 10; פריפריאליות גבוהה משמעותה מדד נמוך), מחושבים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לכל רשות מקומית, על פי סל פרמטרים. במחקר של סייג נמצא כי עלייה של יחידה אחת ברמה החברתית-כלכלית של היישוב מתואמת עם עלייה של 3.28% במחיר הדירה. עלייה של יחידה אחת ברמה הפריפריאלית מתואמת עם עלייה של 7% במחיר הדירה.

בבחינת השפעת המדד החברתי-כלכלי על שיעור השינוי במחיר הדירה נמצאו כמה תוצאות חדשניות. הבדל מרכזי בין דירות הממוקמות ביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי גבוה ליישובים בעלי מדד נמוך נמצא בהשפעת המרחק על מחיר הדירה. ביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי גבוה ההשפעה לטובה של קרבה למחלף של כביש 6 התבטאה במחירי הדירות הן ביישובים הקרובים עד 10 קילומטר והן ביישובים הקרובים עד 20 קילומטר (ואף מעבר לכך), ואילו ביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי נמוך ניכרה השפעה זו רק ביישובים הקרובים עד 10 קילומטר למחלף (ראו תרשימים 2 ו-3 להלן).

עוד נמצא כי שיעור השינוי במחירי הנדל"ן ביישובים המאופיינים במדד חברתי-כלכלי נמוך במרחק של עד 10 קילומטר ממחלף דומה לשיעור השינוי במחירי הנדל"ן ביישובים המאופיינים במדד חברתי-כלכלי גבוה המרוחקים 10–20 קילומטר ממחלף, והוא נע בין 15% ל-20%. מאחר ששיעור השינוי במחיר הדירה נובע מביקוש מול היצע, ובהנחה הסבירה שההיצע בטווח הקצר הוא קשיח יחסית (בגלל הזמן הארוך של קידום מיזם בנייה), אפשר להסיק כי שיעור הגידול בביקוש לדירות בקבוצות אלו עלה באופן דומה עם הקמת הכביש.

תרשים 2: העלייה במחירי הדיור ביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי גבוה על פי המרחק ממחלף של כביש 6

כביש 6 - תרשים 2

תרשים 3: העלייה במחירי הדיור ביישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי נמוך על פי המרחק ממחלף של כביש 6

כביש 6 - תרשים 3

מחקר זה בא, בין היתר, לספק מידע שיכול לתרום לגיבוש מדיניות תכנון ומיסוי על ידי זיהוי פלח האוכלוסייה שנשכר יותר מהקמת כביש מרכזי חדש. מידע זה יכול לעזור בעתיד בתכנון תוואי הכביש ובהחלטה ליד אילו יישובים לפתוח את המחלף המקשר בין הכביש המהיר לכבישי רוחב.

למחקר עתידי בנושאים אלו מומלץ לבחון את שאלת מגמת שינוי ההשפעה בין יישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי גבוה ליישובים בעלי מדד חברתי-כלכלי נמוך לאורך השנים. עוד שאלה שאפשר לבדוק היא מהי השפעת השיפור בנגישות על המעמד החברתי-כלכלי של האוכלוסייה המהגרת ליישובים השונים. כלומר האם המדד החברתי-כלכלי של היישובים עלה בעקבות הגירה של אוכלוסייה חזקה שהושפעה מהקרבה למחלף של כביש 6. מומלץ לעשות את המחקרים האלה עוד כמה שנים כדי שטווח הזמן ממועד פתיחת הכביש יהיה רחב יותר.

 

  * עבודה זו היא חלק מהתזה לקבלת תואר שני במסגרת בית הספר פדרמן למדיניות ציבורית באוניברסיטה העברית בירושלים. התזה נכתבה בהנחייתו של פרופ' מישל סטרבצ'ינסקי.

[1] לאחר הפעלת שיטת propensity score matching.

[2] דורון סייג, 2010. "מדידת השינויים במחירי הדירות לפי אזור ואמידת הגמישות של מאפייני הדירה והסביבה", נייר עבודה מס' 51, ירושלים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

 

הגיבו באמצעות הפייסבוק

תגובות

Share This:

השאירו תגובה

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*